下乡租院子开民宿，装修好了房子，房东反悔违约怎么办?

11月7日，最高人民法院召开关于《为实施乡村振兴战略提供司法服务和保障的意见》(下称《意见》)新闻发布会提到，将依法保护乡村投资者以及农民专业合作社、专业服务公司等新型农村市场主体，其中针对今年出现的资本下乡纠纷，首次提到依法保护乡村投资者合法权益。

发布会还披露了关于农村土地纠纷案件的大数据，其中土地承包经营权转包、转让、互换、入股、出租和抵押纠纷案件在涉农案件中占比较高。

就依法保护乡村投资者话题，21世纪经济报道记者采访了下乡开民宿的投资者以及法律专家和农业经管部门人士发现，目前随着资本下乡渐多，涉及土地的纠纷越来越多，不管是农户还是投资者，都需要司法层面的保护，也对农业政策和立法的智慧，提出了更高的要求。

保护乡村投资者权益

上述《意见》从多个方面提到增强为实施乡村振兴战略提供司法服务和保障。其中强调了依法调处农村宅基地“三权分置”、集体经营性建设用地入市等纠纷，保障农村土地制度改革。还提到，依法保护农村土地集体所有权、农村基本经营制度，依法维护土地承包关系稳定并长久不变。

21世纪经济报道记者注意到，文件除了提到保护农民权益，也首次提到了“依法保护乡村投资者等各类市场主体合法权益，激发市场主体活力”。

近年随着资本下乡渐多，土地承包、流转相关纠纷也在增加。比较典型的有云南大理的民宿投资案例，有投资者去当地租院子开民宿，装修好后，村民房东要求在合同到期前收回院子。

10月底，在浙江开民宿的蒋皓告诉21世纪经济报道记者，下乡开民宿的风险之一，包括房东是否遵守契约精神，如果投资者花大价钱装修后又遭遇房东撕毁合同，投资者会血本无归，毁约案例在西南一些地区不是单一案例。他很庆幸遇见了一个好房东。

《意见》还提到，依法保护农户间多样化的联合与合作，引导社会资金流向乡村，补齐乡村发展面临的资金短板。

长期研究农村问题的华中科技大学法学院副教授郭亮分析，保护农村投资者权益是一个比较新的提法，近几年大规模资本下乡，产生了很多纠纷，包括资本下乡进行农业规模经营或者发展民宿旅游等，当土地收益增值后，农民要资本返还土地和收益，甚至要分投资者的固定资产，现在这个解释应该是对现实中纠纷的一个回应。

《意见》特别强调，依法妥善审理农村产权保护以及各类合同纠纷案件，筑牢乡村良好营商环境的市场基础。依法保护人才、土地、资本等生产要素和商品服务在城乡之间双向流动。

农村土地纠纷大数据公布

目前农村村民和下乡资本之间的合同纠纷时有发生，有农民看土地升值，擅自不履行合同的，也有投资者看承包的土地不赚钱跑路的，两种情况都比较常见。

最高法院在11月7日的发布会上公布了司法统计中单列的涉农案件数据。2017年各级法院审结土地承包经营权转包、转让、互换、入股、出租和抵押纠纷一审民事案件17790件;审结农业、林业、牧业、渔业承包合同纠纷一审民事案件12319件;审结种植、养殖回收合同纠纷一审民事案件5307件;审结农村房屋买卖合同纠纷一审民事案件3145件、农村建房施工合同纠纷一审民事案件6822件。

数据显示，土地承包经营权转包、转让、互换、入股、出租和抵押纠纷民事案件在审理的案件中占比最高。

某地农业经管部门人士告诉21世纪经济报道记者，农村土地承包经营权转包、出租、抵押等纠纷真正进入法院审理司法程序的，在现实中占比很低，可能100件纠纷中不到3件，大多数是通过地方经管站和政府部门调解解决。《意见》也提到，建立健全乡村调解、县市仲裁、司法保障相结合的农村土地承包经营纠纷调处机制。

2015年，21世纪经济报道曾报道武汉市处理6起“农地承包地经营权抵押贷款风险案例”，其中包括龙头企业、专业合作社等贷款主体，涉及贷款金额从百万到千万不等，涉及土地多在千亩以上，无法还款原因多为经营不善。当时因为法律法规不健全，涉及到抵押物的土地承包经营权的司法处置也是难题。

上述农业经管部门人士以抵押贷款为例介绍，如果法院将违约方的抵押物“土地承包经营权”判给银行，实际执行操作困难，银行也很难处理抵押物。如果是民宿毁约，房东要涨价的情形，地方政府参与调解，最后的解决方式多是以租户适当多交房租的方式完成调解。近年他经常接到地方区一级法院的咨询电话，很多涉及到农村土地的案子都很难判，判了也很难执行，这都需要更多的司法智慧。

华中科技大学中国乡村治理研究中心主任贺雪峰直言，近年的农村产业发展跑在政策前面，不可避免地产生了一系列纠纷，比如一些大户流转土地后，合同时间不到就“跑路”的现象也很多，有些资本下乡目的也不单纯，很多纠纷问题还应该思考政策配套的问题。

郭亮认为，地方对很多案件的调节倾向，也都是以维稳为导向，他建议官方一方面完善立法，另外还可以针对乡村投资设立一些保障金制度，防范风险。比如湖北有地方出资设立的农村产权抵押融资风险补偿基金。风险补偿基金可给予金融机构农村产权抵押贷款本息损失80%的补偿。